Недоступная роскошь: грозит ли амурчанам кризис в сфере жилищных кредитов

Ситуацию на рынке недвижимости проанализировал специалист.

Курс доллара снова пересёк 100-рублёвую отметку. Центробанк РФ ответил на это очередным повышением ключевой ставки - до 13%. Напомним, ещё летом она была 7,5%.

Чем это аукается в частности? Благовещенцы серьёзно озадачились, стоит ли продавать и покупать жильё. И то и другое делать становится всё труднее. Выходит, хорошо только тем, кто может в льготную ипотеку ввязаться, а их у нас несколько видов. Однако и тут начались (и усугубятся в дальнейшем) проблемы.

Подробно обо всём мы поговорили с президентом Гильдии риелторов Приамурья Виталием Злочевским .

Впасть в спячку?

- Интересная ситуация: ЦБ на каждый скачок бакса выше 100 рублей поднимает ключевую ставку, и людям всё труднее покупать-продавать жильё. Выходит, эта карусель может длиться, пока ипотеку в принципе никто взять не сможет?

- Отчасти верно: ЦБ живёт отдельной от рядовых потребителей жизнью, и его главная задача как финансового регулятора - низкая инфляция. А при увеличенной ставке люди меньше берут кредитов, меньше тратят денег, поэтому товары медленнее растут в цене из-за понижения спроса. Фактически нужно, чтобы жизнь замерла и в бизнесе, и в потребительской сфере. И ладно бы это оправдалось, но в августе ключевую ставку повысили почти вдвое, а толку нет!

- То есть полный тупик?

- Инфляция, конечно, может снизиться, но не завтра, а, скажем, через полгода. А на всё это время впадать в анабиоз (между тем в области в этом году число взятых только ипотек увеличилось в 1,4 раза – Ред. )?

- А другие способы снизить инфляцию есть?

- По идее, есть, и воспользоваться ими может тот же ЦБ. И он уже призывал отечественных поставщиков нефти и газа возвращать валюту в Россию. Рубль же ослабляется из-за дефицита долларов в стране. Но эти самые поставщики не то чтобы не могут вернуть валюту - не все хотят, причём и по объективным причинам.

С этим надо работать, а ключевую ставку взял и поднял - всё просто.

- И что же теперь происходит на амурском рынке жилья?

- Отрабатываются ипотечные кредиты, взятые ранее, на более выгодных условиях. Возможно, даже в декабре они ещё будут отрабатываться. Но очевидно, что по нынешним ставкам: если ключевая - 13%, то банковская - уж точно 15% - брать жильё невыгодно. Поэтому движение на вторичном рынке может полностью остановиться.

Напомню, когда началась СВО, ставку задрали сразу до 20% и ипотечный рынок полностью встал. И постепенно, за полгода процент снизили до 7,5. Теперь маятник снова раскачивается.

Первичный рынок тоже сильно зажимается, в том числе из-за накопившихся проблем с разными видами льготной ипотеки. Она сама по себе, безусловно, хороша. В 2020 г. ввели 4-5 её видов, чтобы в пандемию поддержать рынок строительства. Но эти льготные ипотеки ввели почти одновременно - это точно перегиб. И для начала мы получили двукратный рост цен за квадратный метр. Поэтому ЦБ, в сущности, правильно отмечает, что эксклюзивные предложения не должны быть на всех и на всё, как в итоге получилось. И, понятно, стремится сократить круг потенциальных заёмщиков.

Например, отменены банковские скидки по процентной ставке в льготных ипотеках. Скажем, ранее дальневосточную сами банки давали где под 2%, где под 1,7%, где под 0,5%. Теперь всем строго выставлен процент, указанный в программе. Кроме того, увеличен процент первоначального платежа. Наконец, ЦБ ужесточает для банков коэффициенты (уже было в сентябре, следующее - с 1 января) расчёта лимита кредитов для потребителей. Существует градация: какую часть доходов заёмщиков занимают выплаты по кредитам и сколько, исходя из этого, можно ещё набрать займов. Так что в новых кредитах уже могут отказывать. Все эти барьеры призваны снизить желание и возможность кредитоваться.

- И чем это грозит?

- Люди побегут в микрофинансовые организации. А условия кредитования там, естественно, не лучше. Чем это обернётся - посмотрим.

Бери сейчас?

- Минфин РФ считает, что программу льготной ипотеки нужно закрыть 1 июля 2024 г. - всё, приехали?

- Речь всё-таки не об отмене абсолютно всех программ. Основной тригер в ДФО - дальневосточная ипотека, а она действует до 2030 г. А вот кто рассчитывает на президентскую, семейную ипотеку, рискуют остаться ни с чем, если программы не продлят.

Поэтому уже одобренные кредиты однозначно нужно забирать - таких льгот долго не будет. Хоть ЦБ и ожидает в 2024 г. ключевую ставку от 11,5 до 12,5%, но аналитики этот оптимизм не разделяют.

Ну а тем, кто только сейчас собирается, нужно тщательнее оценивать свои возможности.

- А тем, кому вообще льгот не светит?

- Я бы пока переждал: ставка 15% - уж слишком авантюрно. За исключением крайне необходимых случаев.

Конечно, когда спрос провисает, цены могут пойти вниз. В кризисы 2008-2009 и 2014-2015 гг. цены падали даже на четверть - это очень много! Но ждать этого придётся, конечно, не день, не два - год, если будет именно тенденция к снижению. А по практике последнего кризиса - два года.

- Вы также отмечали, что индивидуальное жилстроительство (ИЖС) тоже подорожало на 20-50%. Скоро и оно не всем по карману будет?

- Здесь нужно обеспокоиться тем, что к концу года на федеральном уровне готовиться система эскроу-счетов для ИЖС. Это примерно то же, что в долевом строительстве: деньги закладывают в банк, а он их выдаёт застройщику - естественно, не даром! Соответственно, как минимум на эту сумму и возрастёт стоимость строительства. Поэтому тем, кто собирается кредитоваться через банки, желательно до конца года определиться - потом выбора, вероятно, не будет.

Для Благовещенска эта тема становится всё более серьёзной, учитывая, что у нас уже половина сдаваемого жилья - это ИЖС.

- Власти много расхваливают сельхозипотеку, чтобы привлечь на село молодые кадры. Но программу периодически останавливают из-за проблем с финансированием. Какие уж тут кадры?

- Эта программа тоже хороша. Но надо жить этой тематикой, ориентироваться в ней, чувствовать её. И если есть возможность и необходимость брать её именно сейчас, лучше сделать это - государству всё труднее финансировать программу, и вполне вероятно, что возможности будут всё уменьшаться.

Между тем к скачкам доллара, похоже, добавляются кульбиты с китайской валютой. Как сообщает ТАСС , юань на бирже впервые с 30 марта 2022 г. превысил 14 рублей. Чем это может грозить амурчанам, мы рассмотрим позже.

Рейтинг регионов ДФО по доступности ипотеки:

Регион

Доля семей, которые могут купить квартиру в ипотеку на август-2023, %

Доля семей, которые могут купить квартиру в ипотеку на август-2022, %

Место по РФ

Колыма

63,2

61,1

2

Чукотка

58

50,6

3

Якутия

46,3

42,8

7

Сахалин

45,8

41

8

Камчатка

38

40,3

12

Еврейская АО

35

33,2

16

Хабаровский край

34,2

32,3

18

Приморье

28,2

24,7

36

Приамурье

26,5

28,1

48

Забайкалье

26

22,8

52

Бурятия

24,7

20,9

59

Данные ЦБ, Росстата и Домклика

Размер кредита рассчитан для 2-комнатной квартиры площадью 60 кв. м в своём регионе при первоначальном взносе в 30%. Семейные доходы учитывали выплату НДФЛ. Предполагалось, что 70% семейного бюджета идёт на ипотеку, 30% - на прочие необязательные расходы. Рассмотрены семьи, в которых хотя бы один человек работает.